马涛诉枣庄市房产管理局房屋行政登记案

关键词  房屋行政登记  善意第三人  房屋登记审查
【裁判摘要】
第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。

原告：马涛，男，1971年11月18日出生，汉族，初中文化，个体，住枣庄市台儿庄区台儿庄街128号。
被告：枣庄市房产管理局，住所地：市中区振兴中路16号。法定代表人:康宝奇，局长。
第三人：张思全，男，1974年11月3日出生，汉族，住枣庄市市中区华山路华西小区1号楼东2单元6层西户。
第三人：秦侠，女，1975年9月12日出生，汉族，住址同上，系第三人张思全之妻。
原告马涛与被告枣庄市房产房产管理局因房屋行政登记纠纷一案，向枣庄市市中区人民法院提起诉讼。
原告诉称：2000年4月28日，原告马涛购买了位于华山路华西小区1号楼东2单元6层西户房屋一套，并支付了购房款。2002年9月4日，原告马涛与杜兆凤登记结婚。2004年12月，为购买的房屋正式办理产权证，产权人为原告马涛。2009年9月2日，原告马涛发现房屋被第三人占有。经到被告枣庄市房产管理局查询，得知房屋以60000元的价格被低价转让。被告枣庄市房产管理局在办理房产过户时，没有与原告马涛初次办理房产证时提交的结婚证、身份证仔细核对，轻易地给第三人张思全、秦侠办理了房产证，给原告马涛造成了巨大的经济损失，故请求法院撤销被告枣庄市房产管理局办理的枣房权证枣字第00232571号房屋所有权证。
被告枣庄市房产管理局辩称：2008年12月10日，“马涛”（现得知此人为假冒）与被答辩人马涛之妻杜兆凤和第三人夫妻持枣房权证枣字第00244797号房屋所有权证、房屋买卖协议书、身份证、结婚证到被告处申请办理房屋转移登记，被告的工作人员对双方登记事项进行了询问，双方表示他们提交的登记资料和申请书写的内容是真实、合法的，签字盖章是属实的。被告经过审查，认为收件齐全，符合登记要件，按照《房屋登记办法》的有关规定，于2008年12月30日为第三人颁发了枣房权证枣字第00232571号房屋所有权证。现了解原告马涛之妻与他人伪造马涛的身份证已被公安机关立案侦察。因现有技术手段条件限制，被告不具备鉴定身份证真伪的能力，被告已进行了要件审查和询问，尽到了审查的义务，根据以上事实，请求人民法院依法判决。
第三人张思全、秦侠述称：2008年12月初，两第三人看到出售华山路华西小区1号楼东2单元6层西户住宅的广告后，与出卖人进行了联系并实地察看了房屋（已腾空），并与房屋产权人杜兆凤就房屋的价格和交易细节进行了协商，最后以122000元的价格购买了房屋。同年12月10日，第三人夫妇与杜兆凤、“马涛”签订《房屋买卖协议书》，并通过被告枣庄市房产管理局对买卖双方提供的材料核对后办理了房产过户手续。第三人夫妇在购买上述房产过程中，并不知道杜兆凤提供原告马涛虚假身份证明、让刘明冒充马涛这一情节，并已支付了合理的对价和取得了房屋的产权证，因此，两第三人购买上述房屋的行为为善意的。原告马涛的财产受到损害，应依法向杜兆凤、刘明请求赔偿。故请求人们法院驳回原告马涛的诉讼请求。
枣庄市市中区人民法院经审理查明：2000年4月28日，原告马涛购买了位于华山路华西小区1号楼东2单元6层西户房屋一套，并支付了购房款。2002年9月4日，原告马涛与杜兆凤登记结婚。2004年12月，原告马涛与杜兆凤为购买的房屋办理了枣房权证枣字第199561号房屋所有权证，产权人为原告马涛，共有人为杜兆凤。后杜兆凤在报纸上声明原产权证和共有证作废。杜兆凤随后找到刘明，利用刘明的照片伪造马涛的身份证、结婚证，然后和刘明一起到被告枣庄市房产管理局换证。被告枣庄市房产管理局工作人员在未与原始档案中留存的产权人身份证、结婚证核对的情况下，仅凭杜兆凤提供的伪造证件，经与杜、刘二人核对，于2008年10月13日为杜兆凤换领了枣房权证枣字第00244797号房屋所有权证，同时建立了电子档案。2008年12月，杜兆凤私自将华西小区1号楼东2单元6层西户房屋出售给第三人张思全、秦侠夫妇。2008年12月10日，杜兆凤、刘明及第三人张思全、秦侠到被告枣庄市房产管理局办理产权转移时，因电子档案中原告马涛的身份证和结婚证上的照片均被换为刘明，被告枣庄市房产管理局仅对电子档案和杜、刘进行核对后，于 2008年12月19日颁发了枣房权证枣字第00232571号房屋所有权证，两第三人于当月30日领取了房屋所有权证，后入住。2009年9月，原告马涛发现房屋被第三人张思全、秦侠夫妻占有，遂于2010年1月5日向本院提起行政诉讼。
另查明，原告马涛之妻杜兆凤因伪造国家机关证件、伪造居民身份证罪，于2010年4月14日被本院判处有期徒刑一年，缓刑一年。
枣庄市市中区人民法院经审理认为，《房屋登记办法》第十八条规定：查验申请人提交的申请登记材料是房屋登记机构的法定职责。原告马涛在办理房屋所有权证时，被告枣庄市房产管理局的档案中已留存原告马涛与杜兆凤的个人信息及婚姻情况的信息。在杜兆凤伪造原告马涛的身份证、结婚证与第三人张思全、秦侠办理产权转移时，被告枣庄市房产管理局在仅与错误的电子档案核对、未与原始档案审查核对的情况下，为第三人张思全、秦侠颁发了枣房权证枣字第00232571号房屋所有权证，属事实不清，证据不足，依法应当撤销。第三人张思全、秦侠在诉讼中述称其购买的房屋属于善意取得，因善意取得的确认不属于行政诉讼的审理范围，本院曾告知第三人张思全、秦侠通过民事诉讼确认是否属于善意取得，但两第三人未采纳本院的意见。
据此，枣庄市市中区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项第1目之规定，判决撤销被告枣庄市房产管理局于2008年12月19日为第三人张思全、秦侠颁发的枣房权证枣字第00232571号房屋所有权证。
第三人张思全、秦侠不服一审判决，向枣庄市中级人民法院提出上诉称，（1）原审认定事实不清。上诉人与争议房屋原所有权人马涛、杜兆凤夫妻二人素不相识，对于案外人杜兆凤与刘明冒充被上诉人马涛变卖房屋并不知情。上诉人是在被上诉人枣庄市房产管理局审核认定杜兆凤与刘明提供的房屋出卖手续合法的情况下才与之交易并支付了合理对价。依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，上诉人争议房屋买卖过程中，并不知该房屋的共有权人杜兆凤单方处分该处房产，并支付了合理价格，且通过枣庄市房产管理局合法取得了产权登记证书，上诉人属于善意第三人，对争议房屋的所有权依法应当受到保护。（2）原审判决适用法律错误。根据《房屋登记办法》第十一条第三款、第二十条、第三十三条规定，争议房屋出卖人杜兆凤及刘明提供的材料符合法律规定，且应由其对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，被上诉人虽未查明刘明假冒马涛，但已尽到合理、审慎的注意义务。原审判决没有考虑《房屋登记办法》第八十一条，《最高人民法院<关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题如何处理的答复>》第二条规定，认为“善意取得的确认不属于行政诉讼的审理范围”，进而撤销上诉人所有的枣房权证字第00232571号房屋所有权证适用法律错误。（3）争议房屋系被上诉人马涛与案外人杜兆凤的共有财产，杜兆凤与本案有直接利害关系。上诉人在法定期间申请追加杜兆凤为本案第三人未获准许，依据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第二十四条规定，原审法院漏列诉讼参加人，程序违法。
被上诉人马涛辩称，（1）枣庄市房产管理局的买卖合同显示交易价格为6万元，审理该案应以房产档案中买卖合同的价格为准。价值十几万的房子以6万元价格出售，明显低于市场价，不能体现是善意取得，所以本案不应认定为善意取得。（2）《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，本案中马涛在购买该房进行初始登记时已向登记机关预留了身份信息。在办理补证登记时，枣庄市房产管理局没有和原始档案核对，进行了错误登记，违反上述法律规定。（3）本案的审理结果和杜兆凤没有关系，该房产证的撤销与否都不影响杜兆凤的权利义务，所以不应列杜兆凤为第三人。
被上诉人枣庄市房产管理局辩称，被上诉人枣庄市房产管理局在办理本案的过程中对申请人提交的材料进行了依法查验，被上诉人枣庄市房产管理局为本案上诉人张思全、秦侠颁发房产证，该房屋登记的所有人是本案上诉人，上诉人张思全、秦侠应认定是善意取得，请求维持被上诉人的颁证行为。
枣庄市中级人民法院二审查明的事实与一审相同。
枣庄市中级人民法院二审认为，被上诉人枣庄市房产管理局对争议房屋所有权转移登记时，对申请人杜兆凤提交的符合法定要求的材料进行了审查，但未与之前留存的申请人的有关信息进行核实，被上诉人枣庄市房产管理局并未完全履行合理、审慎的审查义务。但因申请人违法提供虚假材料进行了房屋行政登记申请，而上诉人张思全、秦侠作为善意取得人对此并无过错，参照《最高人民法院关于审理房屋行政登记案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》[（2008）行他字第15号]第二项之规定，撤销被上诉人枣庄市房产管理局为上诉人颁发的枣房权证枣字第00232571号房屋所有权证将对上诉人张思全、秦侠的合法权益造成损害，因此对上诉人张思全、秦侠的合法权益依法应予保护，被诉房屋登记行政行为违法但不应撤销。
据此，枣庄市中级人民法院认为一审判决撤销被诉行政行为适用法律错误，依法予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第七十条之规定，判决撤销枣庄市市中区人民法院（2010）市中行初字第3号行政判决；确认被上诉人枣庄市房产管理局颁发枣房权证枣字第00232571号房屋所有权证的登记行为违法。

案例报送单位：枣庄市中级人民法院行政庭
编写人：张昌民、程程